Комерційна нерухомість після карантину: що змінилось і які прогнози

Опубликовано: 03.06.2020 За прогнозами експертів, економіка зможе повернутись на показники 2019 року не раніше 2022-го. Як почуває себе ринок нерухомості?

Комерційна нерухомість
Що змінилось після карантину?

Україна поступово виходить з карантину, але найскладніше ще попереду. Навіть за умови покращення ситуації із захворюваністю та повного скасування обмежень за планом - відновлення економічного здоров’я буде тривалим та досить болісним.

За прогнозами експертів, економіка зможе повернутись на показники 2019 року не раніше 2022-го. Ринок нерухомості, в тому числі і комерційної, не стане виключенням.

На користь такого прогнозу свідчить і досвід попередніх криз - 2008 року та 2014-2015 років. В обох випадках алгоритм був однаковий. Спочатку відбувалось падіння ринку на 30%, потім рік ціни тримались і вже наступного знову починали рости.

Так, з пандемією та практично повним локдауном економічної діяльності через карантин людство ще не стикалося. Однак тут діють ті самі закони занепаду і зростання, як і під час будь-яких інших економічних криз. Хоча, звісно, причини виникнення конкретної кризи накладають певний відбиток на глибину та швидкість відновлення.

Що ми спостерігаємо на ринку комерційної нерухомості зараз

Покупці поділились на дві категорії - ті, хто не хочуть витрачатись в умовах невизначеності, і ті, які навпаки масово скуповують нерухомість.

При цьому сам ринок наразі зберіг майже статус-кво - попит і пропозиція, діапазон цін перебувають на докарантинному рівні, раніше досягнуті домовленості про купівлю-продаж виконуються. Водночас прямі продажі впали на 3-5%, а от на Prozorro. Продажі усе без змін.

Как менялась цена на квартиры в столичных новостроях во время карантина

Розглянемо окремо наявну ситуацію у кожному сегменті комерційної нерухомості та чого чекати далі.

Складська нерухомість

Криза традиційно є періодом, коли хтось втрачає, а хтось знаходить. Через зростання онлайн-купівель зріс попит на складські приміщення. Вони цікавлять в першу чергу продовольчих та непродовольчих ритейлерів, а також фармацевтичних дистриб’юторів.

Угоди про оренду укладаються на 6-12 місяців, адже для усіх гравців очевидно - після карантину офлайн-продажі відвоюють свої позиції. Якщо не повністю, то принаймні значною мірою.

Офісна нерухомість

Через карантин та невизначеність подальшої ситуації віддалена робота стала вимушеним кроком для кожного бізнесу, де це технічно можливо та доцільно. Великі компанії із власними офісами триматимуть їх до останнього. Це капітальне вкладення і цінний ресурс, тож на ринок така нерухомість потрапить лише у разі серйозної фінансової скрути компанії-власника.

Орендарі офісних приміщень на цей момент вже зробили усе, аби викреслити цю статтю видатків із бюджету. Це підтверджує і поява значної кількості свіжих оголошень про здачу в оренду. Найближчим часом ціни почнуть знижуватися, тому у тих, хто планує винайняти офіс, буде гарна можливість знайти потрібне приміщення за вигідну ціну.

Якщо розірвати угоду не вдалося, більшість орендарів та орендодавців вже знайшли спільну мову щодо зменшення витрат. Домовляються або про скасування оренди, або принаймні про дисконт. Краще щось, ніж нічого - у нинішніх умовах нових орендарів буде знайти вкрай важко, і це очевидно.

Водночас коворкінги, які зазнали значного падіння після оголошення карантину, можуть за деякий час після його закінчення почати зростати. Винайняти кілька місць в офісі такого типу для компаній буде набагато дешевше, ніж в бізнес-центрі.

Зниження обсягів будівництва в Україні у квітні 2020 року склало 16,1%

Непродовольчий ритейл та сфера послуг 

Через пандемію коронавірусу та запроваджений карантин найбільше постраждав непродовольчий ритейл і сфера послуг.

Міська влада Києва надала 50-відсоткову пільгу для малого бізнесу на оренду комунального майна. Чимало ТРЦ взагалі скасували оренду. Це значне полегшення, але ж інші платежі, такі як податки, комунальні послуги - лишились.

Станом на початок травня близько 55% опитаних ритейлерів закрили всі свої локації, у форматі «точки видачі» працюють лише близько 13% респондентів. І лише 7% опитаних ритейлерів зазначили, що обсяг товарообігу та кількість покупок зросли або, принаймні, залишились без змін.

Ще більш важка ситуація у кафе, ресторанів, салонів краси, барбершопів, перукарень, готелів, гостелів, непродовольчих магазинів - дуже небагато власників приміщень пішли на поступки у питанні оренди.

Як отримати будівельний паспорт: покрокова інструкція

Ухвалені Верховною Радою для підтримки бізнесу заходи надто незначні, щоб якось суттєво вплинути на ситуацію. Мораторій на проведення податкових перевірок, звільнення від штрафів і пені за єдиним соціальним внеском і мораторій на перевірки по ньому, зарахування пандемії коронавірусу до форс-мажорних обставин, звісно, варте подяки. Але те, що могло би дійсно допомогти бізнесу - це іпотечні, податкові канікули, відстрочки у сплаті податків та можливість перекредуватись. Однак наразі цього не зроблено.

Вже є очевидним, що не всі зможуть повернутися на ринок після завершення карантину. Тому пропозиція на ринку комерційної нерухомості як щодо продажу, так і оренди, збільшиться. А низький попит, своєю чергою - спричинить падіння вартості. Однак це питання найближчих півроку-року, поки ж ціни тримаються.

Комунальна нерухомість (мала приватизація)

Неочікуваною для ринку комерційної нерухомості стала ситуація із продажами комунальної власності через систему аукціонів Prozorro. У квітні спостерігалось певне затишшя, але у травні темпи відновились. Якщо подивитись на кількість угод з купівлі на Prozorro. Продажі, то вона нічим не відрізняється від докарантинного періоду.

Швидше за все, це пов’язано з накопиченими очікуваннями щодо малої приватизації. Частина бізнесів чекала на цю нерухомість, зарезервувала під ці цілі кошти і планів поки не змінює.

Що далі? 

Вже найближчим часом можна очікувати зниження кількості угод з купівлі-продажу у всіх сегментах ринку нерухомості, в тому числі і комерційної. Але це буде пов’язане, швидше, з традиційною для ринку сезонністю, який просідає влітку і знову активізується з середини серпня.

Ризики і можливості кризи

Частина покупців активізувалась, розраховуючи потім заробити на різниці курсів у разі девальвації гривні, вірогідність чого є дуже високою.

Ризик тут один - не заробити. Приміром, якщо Нацбанк штучно утримуватиме курс, як він це неодноразово робив. З іншого боку, ресурсів на тривале проведення такої політики не вистачить через економічну кризу, зменшення експорту та вже очевидну неможливість виконати дохідну частину держбюджету. Водночас за такої ситуації може бути важко знайти покупців, при цьому платити податки за нерухомість та її отримання все одно буде потрібно.

Але криза - це гарна можливість вигідно придбати нерухомість у період зниження цін, на яку раніше не вистачало коштів.

Кризи були, є і будуть. Це невід'ємна частина як життя загалом, так і бізнесу зокрема. Головне, наскільки стабільний бізнес ви побудували, чи готові адаптуватися і чи дійсно прагнете успіху. Якщо на всі три питання відповідь «так», з кризи ви вийдете лише сильнішими.

  

Источник: nv   Источник