Рынок офисной недвижимости: итоги I полугодия + прогноз (ИНФОГРАФИКА)Опубликовано: 12.08.2020 Наибольший спрос на офисные помещения ожидаемо сохраняется у IТ-компанийРынок офисной недвижимости: итоги и прогноз
Среди крупных объектов, введенных в эксплуатацию, аналитики выделяют БЦ М8 по улице Московской, 8 (А класс, GLA - 11 014 квадратов), БЦ Grand по улице Большой Васильковской, 98 (А класс, GLA - 8780 квадратных метров) и БЦ Avenue 53 по проспекту Победы, 53 (В класс, GLA - 16 780 квадратов). Таким образом, на конец первого полугодия 2020 года кумулятивное предложение профессиональных офисных помещений в Киеве достигло отметки в более 2,06 квадратных метров, отмечают эксперты.
Они добавляют, что девелоперы тех объектов, где готовность до карантина превышала 40%, в основном продолжают строительство и планируют не отставать от заявленных сроков ввода в эксплуатацию. На стадии активного строительства по состоянию на конец июня 2020 года находится 17 объектов с суммарной арендной площадью около 178 тысяч квадратных метров. Согласно заявлениям их девелоперов, ввод в эксплуатацию этих объектов планируется в течение ближайших 6-9 месяцев. Однако, реальный объем введенных в эксплуатацию площадей может быть ниже на 20-40%, учитывая вероятность усугубления кризиса. В то же время девелоперы объектов, которые в карантин находились на начальной стадии строительства или были на этапе проектирования, в основном пересматривают планы вывода на рынок новых бизнес-центров. Вследствие, временно замораживают строительство и занимают выжидательную позицию. Результаты третьего и четвертого кварталов 2020 года станут более показательными для дальнейшего планирования. Эксперты компании подчеркивают, что IТ-сектор сохраняет тенденцию прошлых нескольких лет и имеет наибольшую долю в структуре общего спроса в течение первого полугодия - 53% (примерно 21 тысячу квадратных метров). Однако, если в прошлые годы наибольший спрос на офисные помещения демонстрировали аутсорсинговые IТ-компании, то в первом полугодии наблюдается большая активность со стороны продуктовых IТ-компаний. Снижение спроса и введение в эксплуатацию относительно большого объема новых офисных помещений повлияло на уровень вакантности профессиональной офисной недвижимости. "Таким образом, вакантность в бизнес-центрах А и В класса выросла с 7% в начале 2020 года до 10% в конце первого полугодия 2020 года. Вакантность в бизнес-центрах А класса выросла с 4,5% в начале года до 7,1% в конце июня 2020 года. Вакантность класса В выросла с 7,9% до 10,5% соответственно", - рассказали специалисты. По их словам, рынок офисной недвижимости еще не успел отреагировать на рост вакантности, снижение спроса и рост конкуренции со стороны новых объектов, вводимых в эксплуатацию. Владельцы некоторых бизнес-центров пока не готовы снижать арендные ставки, поэтому максимальная базовая арендная ставка (prime headline rent) осталась на уровне $30 / квадратов / месяц (без НДС).
Средний диапазон арендных ставок по классам: • класс А: $20-30 / квадратов / месяц; • класс В: $12-20 / квадратов / месяц; • класс С: $8-12 / квадратов / месяц. Несмотря на то, что арендаторы офисных помещений не освобождались от уплаты аренды на законодательном уровне в отличие от арендаторов торговых помещений, многие владельцы бизнес-центров шли на компромисс и предоставляли скидки на период карантина в размере 20%-50%. Скидки предоставлялись в индивидуальном порядке, а размер скидки в том числе зависел от того, насколько бизнес арендатора пострадал от последствий пандемии, от деловых отношений с арендодателем и имиджа арендатора и, главным образом, на условиях увеличения сроков аренды или с увеличением арендной ставки после восстановления бизнеса до докарантинного уровня. Аналитики подчеркивают, что режим самоизоляции заставил многие компании перевести своих сотрудников на удаленный формат работы. Часть компаний вернулась в офисы после запуска общественного транспорта 12 мая, однако до сих пор остается значительная часть бизнеса, которая будет работать удаленно как минимум до сентября. Опыт удаленного формата работы в среднесрочной перспективе может повлиять на организацию рабочего процесса в будущем и на подходы организации офисного пространства. По результатам глобального опроса, 8/10 людей после карантина хотели бы иметь возможность работать удаленно хотя бы один день в неделю. Однако это не станет причиной массового отказа от офисов. Напротив, компании больше будут инвестировать в качество офисов. "Сама философия офисного пространства должна измениться, и она меняется. Сейчас все больше компаний переосмысливают роль и функции офисного пространства, сосредотачиваются на коллаборации, обмене знаниями и инновациях. Есть замечательные примеры реструктуризации рабочих помещений с целью быть более командными и инновационными. Дальше в этом продвинулись продуктовые IT-компании, для которых креативный процесс - основа бизнеса. Поэтому они инвестируют в то, что стимулирует их команды к генерации идей. В офисах таких компаний всегда предусмотрены современные и инновационные составляющие для комфортного и эффективного рабочего процесса. Собственно, "классические" компании также движутся к этому", - считает аналитик. Эксперты отмечают, что в краткосрочной перспективе компании, которые столкнулись со снижением денежного потока в своих бизнесах, будут оптимизировать расходы в том числе на офисные помещения. Ожидается, что часть компаний будут вынуждены сокращать объемы арендуемых площадей или переезжать в бизнес-центры с более низкими ставками. Те компании, которые не смогут отказаться от арендованных площадей ранее сроков договоров, будут выводить лишние площади на рынок в качестве субаренды. Также в компании рассказали, что до конца 2020 года к вводу в эксплуатацию готовится 17 бизнес-центров с суммарной арендной площадью более 178 тысяч квадратов. При этом большая часть из них выйдет на рынок с уже с низким уровнем вакантности. Помимо этого существует вероятность, что открытие части объектов может быть перенесено на 2021 год. По словам экспертов, объем поглощения может снизиться по сравнению с прошлым годом. Ожидается и увеличение количества сделок по пересмотру текущих арендных условий. "Эти факторы могут привести к некоторому снижению арендных ставок. Однако примеры крупных сделок, состоявшихся в течение первого полугодия 2020 года свидетельствуют о том, что бизнес готов заключать соглашения и по текущим коммерческим условиям, однако все зависит от качества бизнес-центра, его локации и готовности арендодателей гарантировать гибкие условия на период карантина. Наблюдается спрос на помещения, где инвестиции в ремонт будут минимальными", - подытожили аналитики. |